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商贷和公积金组合贷款
成家立业，都离不开房子，买房是不少家庭最大的支出，目前常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款，组合贷款三种，那么在买房贷款的时候我们该如何选择贷款方式呢?购房指南为您支招。贷款买房公积金商贷?还是组合贷?一、公积金贷款，商业贷款，组合贷款综合比较1.公积金贷款放款速度：2-3个月贷款额度：各地的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为50万元，广州公积金贷款个人额度最高为60万元，深圳市公积金贷款个人额度最高为50万元。贷款利率：5年以下2.75%，5年以上3.25%贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年首付金额：首套房90平方米以下首付20%贷款要求：以北京为例(一)购政策性住房的借款:1.建立住房公积金账户>;;=12个月，2.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金3.申请贷款时处于缴存状态。(二)购非政策性住房：1.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金2.申请贷款时处于缴存状态。各地公积金贷款申请条件不同，详情请咨询当地公积金管理中心。2、商业贷款放款速度：办理商业按揭贷款时，从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间，不同银行的进度可能会有不同。贷款额度：可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%，用网房贷计算器计算得出贷款1万元的月还款额为53.07可贷款额度=(10000-3000)/53.07=131.9万元贷款利率：当前基准利率为4.9%贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年首付金额：房屋总价的30%贷款要求：支付了规定比例的首付款(一般是大于等于所购房屋总价的30%)3、组合贷款放款速度：2-3个月以上贷款额度：比如房屋总价100万，要贷款70万，但是公积金最高额度只有50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万贷款利率：所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。贷款期限：商业性个人住房贷款部分按照商业贷款期限执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款期限执行。首付金额：按照商业贷款的首付30%缴纳贷款要求：同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。二、比一比，算一算给大家举个例子，总价100万的房子，首付30万，贷款70万，贷款期限30年，采用等额本息还款方式，分别用商业贷款和公积金贷款，使用房贷计算器计算结果如下：不难看出，公积金贷款比商业贷款月供节省了668.65元，总利息节省了240，711.42元，差不多24万元!可以说，公积金贷款相对商业贷款，其月供，贷款利率，和支付总利息更低，更能节省购房成本。虽然如此，各地的公积金贷款额度都有相应限额，假如公积金贷款可贷额度为50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，二者结合起来就称之为组合贷款。三、购房者该怎么做?贷款前买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，评估内容主要有三方面1、要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分2、需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期3、要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据选择贷款方式时遵循三原则第一、如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款;第二、组合贷款的最优组合原则，如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息;第三、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。总结：选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。只是由于银行优惠政策不同，每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，各位在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”，择优选之。对于组合贷款，若购房人购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。
《住房公积金管理条例》第二十六条缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。
根据北京市住房公积金管理中心的通知，2023年北京公积金贷款上限为720万元，其中首套房最高可贷600万元，二套房最高可贷120万元。
北京市住房公积金管理中心于2022年12月发布了《关于2023年北京住房公积金个人住房贷款最高额度的通知》，通知明确规定，2023年北京公积金贷款上限为720万元。其中，首套房最高可贷款额度为600万元，二套房最高可贷款额度为120万元。此外，通知还规定了公积金贷款的基本要求，包括申请人应为在职职工或已经缴存住房公积金6个月以上的自雇人士；所购房屋位于北京市行政区域内；申请人和其家庭成员名下没有其他住房等。需要注意的是，虽然购房者可以同时申请多种住房贷款，但总贷款金额不得超过房屋评估价值的80%。此外，各银行对于公积金贷款的审批也会根据不同个人的信用状况等因素进行评估。
如何计算首套房公积金贷款额度？首套房公积金贷款额度的计算，通常是按照购房者缴存公积金的基数、贷款利率、还款期限等因素来确定的。目前北京市的公积金贷款利率为3.25%，还款期限长达25年。购房者可以通过向相关银行咨询或查询北京市住房公积金管理中心的相关政策，了解详细的计算方法。
北京市公积金贷款上限的调整，为购房者提供了更高的金融支持，同时也加强了对房地产市场的监管。购房者在申请公积金贷款前，应注意认真阅读相关政策，了解自身的贷款条件，以便顺利获得贷款。
【法律依据】：
《北京市住房公积金管理条例》第二十三条 使用住房公积金贷款不得超过所购房屋评估价值的80%。
